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収益物件をお探しの方へ！

（１）今、収益物件は大人気！
（２）収益物件を購入される方には二つのタイプがいる
（３）物件選びの留意点
（４）こんな物件もあるのでご用心
（５）ネットで掘り出し物は探せるか？
（６）居住用より事業用の方が旨味がある？
（７）掘り出し物の入手方法教えます
（８）銀行の融資金額を知ろう！
（９）勇気を出してあなたもオーナー

（１）今、収益物件は大人気！
　最近収益物件（アパート・マンション一棟等）を探しにこられる方が非常に多くいらっしゃいます。
わかる気がしますね。「給料だけじゃ遊ぶお金が足らない」「年金だって将来どうなるかわからない」ということでしょうね。

　考えてみてください。
　仮に、満室時毎月100万円の収入のあるマンション一棟を1億円で全額、15年返済の事業用ローンを組んで購入したとしましょう。
　毎月の返済額はほぼ70万円程度ですから毎月30万円の余剰収入が入る予定です。
　しかも、自己資金はほとんど使わずに！ですよ！
　15年経ってローンが完済したら、毎月まるまる100万円が黙っていても入ってくるのです。
　管理は近くの不動産業者に任せてしまえば、自分は何もしなくても良いのですから・・
　こんな旨い話、誰だってその気になりますよね。だから皆さん「アパート一棟購入したいので物件を紹介して下さい」と気軽に言われるのだと思います。

　世の中、そんな甘い話は無いと思うんですけれど・・

　よ～く考えてみてください。
　こんなに旨い話が現実なら誰も所有している収益物件を売りに出して手放す訳がありません。
　収益物件を購入しようとしている貴方、是非このコラムを最後までお読みいただいて、本当に良い物件を購入してください。

（２）収益物件を購入される方には二つのタイプがいる

　収益物件を探していらっしゃる方には物件選びに二種類のタイプの方がおられます。
1.資産価値重視で選別し、利回りはあまり気にされない方
2.資産価値より利回り重視で選ぶ方

　以上どちらが良いとか悪いとか言うつもりは全くありません。

　各個人の資産状況、将来の資産の見通しなどにより当然、選択肢は異なるはずです。
　もちろん若い方は資産があまりない訳ですのでそんな場合は、必然的に後者になるでしょう。
　一般的に資産価値重視の方は、かなりの資産をお持ちの方で、銀行に預けておいても仕方がないから将来の投資のつもりで物件を購入される訳です。
　「金持ちケンカせず」という所でしょうか。
　利回り重視の方は、表面利回り最低でも12％以上、できれば15％以上の物件を探しに来られます。
　こういう方はほぼ全額を借り入れで物件を購入される方です。
　このくらいの利回りの物件を購入できれば一部に空き室が出ても「家賃収入ーローンの支払い」がマイナスになることはほぼありません。
　但し、いつまでも満室にできるとは限りません。
　もちろん利回りが良くて、駅近で資産価値も申し分無いような物件を購入できれば一番良いのですが、そんな物件を一生懸命探していたら永久にオーナーさんにはなれません。

　なぜならば、そんな物件は売りにでないし、売り出されそうになったら売りの相談を受けた不動産屋業者が自分で買ってしまうからです。

（３）物件選びの留意点

　魚のいないところで釣りをしても釣れないように、需要のない所にアパートを買っても空室を埋めることはできません。

　現在はどこに行ってもアパートの供給量は需要を上回っています。
　近くに大学ができればその学生を見込んで地元の地主さんがアパートを建てるし、工業団地ができても同様の現象が起きます。
　すぐにアパートが乱立してしまうのです。
　なぜかと言うと、地方においては他の人が「アパート新築したよ」と言えば「じゃあ私も」と建てたくなる人が大勢いますし、銀行や地元・遠方の建築業者さんが「建てろ、建てろ」と営業攻勢をかけるからです。

　それでもアパート経営、マンション経営で成功している方は大勢いらっしゃいます。
　そんな方は皆さん、一様に4～5棟の物件を所有して、早々に会社勤めを辞め、悠々自適の生活を楽しんでおられます。
　そんな方が物件を購入する際はかなり慎重です。

1.近隣の家賃相場はどの位か？
2.どんな客層（借り主）がメインのターゲットか？
3.需要はどの程度見込めるのか？
4.駐車場の確保はどうなっているか？
等々についてよく調査されてから購入されます。

　こんな方は購入時に空室がたくさんあっても全く気にされません。
なぜなら、家賃を相場（近隣のアパート）より低くすれば、すぐに満室にできることを知っているからです。

　逆に言えば、購入時に留意すべき事は、上記1～4の他に満室にするための家賃をいくらにするか？
そしてその時の利回りはどうなるか？
　以上を考慮して検討すべきなのです。

（４）こんな物件もあるのでご用心

　アパート一棟を売却しようと考えている方は空室をゼロ、即ち満室にして現状の利回りをよくした方が早く売却できると考えています。

　これは不動産業者が自社で所有する物件を自ら売り出す場合に時折みられる事ですが、賃借人に種々のインセンティブを設けて無理無理入居者を入れてしまう場合があるのです。
　たとえば通常なら家賃5万円が相場なのに賃借人を家賃6万円で募集します。
　その代わり半年間は家賃無料というようなメリットを賃借人に与えるわけです。
　そうして何とか全室満室にして売りに出す、と言うような事があります。

　先日も立地も決して良くないぼろアパートを不動産業者が安く買い取り、リフォーム後、全室満室にして売りに出しました。
　「リフォームすればこんなアパートでも、こんな高い家賃でも満室になるんだ！」と思っていましたが、数ヶ月後、誰かが購入しました。
しかしながら、その方はすぐにまた、売りに出しています。
　まだ、売れていないようですがきっと何か気に入らない事があったのだと思います。
　くれぐれも収益物件を購入される場合は物件の立地、家賃相場、需要などについて自ら聞き取り調査する必要があります。

　収益物件の購入は投資です。
　投資はあくまでも自己責任で取り組む必要があることを忘れないで下さい。

（５）ネットで掘り出し物は探せるか？

　「何か収益物件の掘り出し物はないか？」と思ってインターネットであちこちのホームページをご覧になっている貴方！！

　貴方ってそう、今パソコンの画面でこのページを読んでいる貴方のことですが、「無駄な労力を使うのはおやめ下さい」

　もちろん中にはかなり良い物件もあります。
　ただ、本当に掘り出し物の優良な収益物件は決して表に出ないのです。
　なぜなら、どこの不動産業者さんもそうですが、自社で購入する気は無いけれど（資金力、会社の方針で）すぐに売れる物件だと思えば、自分の見込みのお客様に「こんな良い物件が売りに出ますけれど、一度見に来ませんか？」と数人に電話してそれで購入者が決まってしまうのです。
（当然弊社も同じです）
　ですから、どこのホームページをみてもネット上で売りに出ている収益物件は決して優良な物件ではない確率がかなり高いのです。
　では、何故ネット上に収益物件を掲載するのかと言うと「当社では収益物件の売り情報をたくさん持っています。当社に相談していただければ、掘り出し物が出たらすぐに情報を流せますよ。」
という宣伝のために一生懸命、現在ある売物件情報を載せているのです。
　本当に優良な掘り出し物件は不良債権がらみとか、相続がらみで所有者がとりあえずまとまった現金がすぐに欲しくてやむを得ず安価で手放さざるを得ないような場合に出てくるのです。
　こんな物件は急に売却の話が出て、決して表に出ず、闇から闇へと消えてしまう（売れてしまう）のです。

（６）居住用より事業用の方が旨味がある？

　一般的な事柄ですが、収益率だけを考えるならば、居住用の収益物件よりも家賃収入目的の事業用不動産の方が高い収益が見込まれます。

　ここで言う所の事業用不動産とは倉庫・店舗・事務所などです。
　たとえば、店舗と言っても一戸建ての店舗ではなく、一つの建物の中に数件の店舗が入っているような物件です。
　事業用不動産の入居者は一度賃借すると、かなり長期にわたり退去することは無いので、安定した収益を見込む事が可能です。
　但し、一度退去された後の賃借人を見つけるのに長期間を要する場合が多く、一長一短という事です。

　収益物件としてみた場合、居住用不動産と比較してハイリスク＆ハイリターンと考えるべきです。
　以前弊社のお客様でスナック、喫茶店、居酒屋などの入った貸店舗不動産を購入された方は表面利回り18％で購入され、現在でも満室の状態を確保しています。

　収益不動産の購入を検討されておられる方は居住用だけでなく、事業用不動産も視野に入れて検討されてはいかがでしょうか？

（７）掘り出し物の入手方法教えます

　掘り出し物の優良物件が売りに出されるのは千葉県内で言えば一年間に数件程度しかありません。

　こういう優良物件を入手するにはコツがあります。情報量が豊富で信頼できる不動産屋さんの所へ頻繁に通うことです。
　不動産屋さんに行ったら購入希望の予算、物件種類、立地、収益率などの条件をできる限り細かく伝えて、売物件が出たらすぐに情報を入れてくれるように依頼する事です。
　そして、一回だけでなく不動産屋と何回か情報交換をすることが必要です。
　不動産屋も人間ですから、何度も訪問してくれる方にはどうしても情が移るので、ついつい掘り出し物が出たら他に出す前に情報を流すようになるのです。
　また、掘り出し物の収益不動産は売り出された当日に2～3人から購入の申し込みを受けることは珍しくありません。
　何故かと言うと情報を受けたお客さんは収益率、築年数、立地から判断して良い物件だと思えば物件を見ずに購入の申し込みをしてくるからです。
　購入の申し込みをしておいて一番手の権利を確保しておいてから、後日ゆっくりと物件を見に来るのです。
　そして思い通りの物件であればそのまま購入し、期待はずれであればキャンセル（費用はかかりません）するのです。

　要は掘り出し物の収益物件を入手するには不動産屋と親しくなること。
そして良い物件が売りに出たら、即決することです。

（８）銀行の融資金額を知ろう！

　収益不動産を購入する場合、住宅ローンと同様に考えてもだめです。

　「銀行に相談したら住宅ローンなら5000万円くらいなら大丈夫と言われたけど、住宅の購入を中止して収益不動産を買うことにしました。
　ローンは5000万円くらいOKと言われています。」と言う方が時々来店されますが、考え方を全く変える必要があります。
　収益不動産を購入する目的で銀行に融資を頼むときは事業資金としての借り入れになります。
　どこの銀行も同様ですが、事業資金を貸し出す際にはその事業の収益性及び担保力から判断し、貸し出した資金は確実に回収できる確信が得られなければ融資には応じてくれません。

アパート一棟、マンション一棟を購入する際の収益性とは
　【毎月の家賃収入＞毎月の返済額】ーーーー（１）
担保力とは
　【対象物件の銀行担保評価額＞融資金額】ーーーーー（２）
　以上の2点により判断されます。

　もちろん年収の多い方で、住宅ローンなどの借り入れが無い方の場合はそのサラリーマン収入を当て込んで（１）の条件が満たされていなくても融資を受けることは可能です。
　但し、毎月の家賃収入とは満室時の家賃総収入の70％くらいが適当とされています。
　そして、担保評価額も実際売買される金額よりかなり低く（約60～70％位）評価されます。
　つまり、いくら収益率が低い物件でも自己資金を多く投入できる人は購入が可能ですし、いくら収益率が高い物件でも評価額の低い物件は融資を受けるのが難しいのです。

　ですから、融資を受けられる金額は物件ごとに変化してしまうので、銀行さんとも綿密な打ち合わせをしておく必要があります。

（９）勇気を出してあなたもオーナー

　前にも述べましたが、私たちが親しくおつきあいさせていただいている大家さんの中にはアパートを5～6棟、所有されておられる方が大勢いらっしゃいます。

　そんな方たちは所有物件数が多くなって家賃収入だけで充分生活できると判断し、会社を辞めてしまう方が何人もいらっしゃいます。
　一番すごい方はマンションやアパートを60棟以上所有されていて「家賃収入から銀行への返済を差し引いて毎年一億円以上残るので、税金が大変！金の使い道がない」と言って嘆いていらっしゃいます。
　この方はアパート経営を始めて10年足らずで60棟以上のオーナーになってしまいました。
　但し、借り入れ金も半端な金額ではありません。
　こういう方達の例を身近で見ていると、上手に収益物件を購入されている方はそれだけで十分な資産と収入を得ることが可能であることを実感いたします。
　もちろん、粗悪な物件を購入してしまって、失敗している方も大勢いらっしゃるとは思います。
　なぜなら収益不動産が競売にかかる物も多数あるからです。
　貴方自身、このままの現状の生活で我慢するか、将来を見据えて思い切ってオーナーさんとなり、リッチな生活を手にするか？それは貴方の判断力と実行力次第です。

　オーナーになってリッチな生活を手に入れようと決心した方、是非一度当社にお立ち寄り下さい。