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事業用物件をお探しの方へ！

（１）事業用不動産とは?
（２）競売で事業用不動産を取得する
（３）農地を買って利用する
（４）事業用不動産は品不足
（５）上手にご希望物件を探す方法を教えます

（１）事業用不動産とは?
　ここで説明する所の事業用不動産とは、
比較的広い土地（店舗用地、倉庫用地、工業用地、資材置き場など）中古の倉庫、工場、店舗、病院、ホテルなど購入者自身がそこで事業を営む為の不動産の事を説明しています。

　もちろん、このような不動産を購入して、収益物件として賃貸に出すことも可能です。

　しかしながら現況賃貸に出されていてオーナーチェンジ的な物件でない限り、すぐに賃借人が見つけられるとは限りません。
　ですから資金的にかなり余裕のある人で無い限りそのような物件を収益物件として購入することはお勧めできません。
　事業を始めようとしている方、事業を拡大するために新たに事業用不動産を探されている方は対象物件を探すに当たって当然のこととして、立地、広さ、価格などについて予算、要望があると思います。
　しかしながら、購入者の希望を100％満足されるような物件に巡り会うことは稀です。

　「100％希望条件に合わなければ絶対に購入しない。」という強い意志を持たれている方は1～2年以上探しても対象不動産を購入することはできません。
　なぜならば、現在は土地だけを探すのであればまだしも、建物付きの売り物件自体が非常に少ないのです。

　私共「住まいるハウス」では千葉市・八千代市・成田市・習志野市・市原市・佐倉市・四街道市・富里市・八街市・山武市・香取市・印旛郡など北総地区周辺の全ての事業用不動産の詳細を把握しております。
　手頃な価格で売りに出される倉庫・工場等はすぐに買い主がきまってしまいます。
　ですから、希望条件の70％位を満たす物件であれば「良し」として購入を決断すべきです。

（２）競売で事業用不動産を取得する
　事業用不動産を取得するのに競売物件を入札して購入する手段もあります。
　近年競売不動産の落札価格は驚くほどの高額で落札されています。

　最近の例では私の友人が2700万円で売却した事務所件倉庫付きの中古ビルが売却一年後に最低売却価約1100万円で競売になりました。
　落札額は4100万円以上の価格で友人もびっくり仰天でした。
　最近の入札者は何を考えているのか全く理解できません。
しかしながら一般的な話として、事業用不動産は居住用の不動産と比較して競争率が低いので思わぬ低額で落札できる可能性は否定できません。
　もし「競売で購入してみよう」というお気持ちがあれば、適当な物件が出たら弊社から情報をお伝えすることは可能です。

　また、競売不動産は危険と思われる方がいらっしゃるとしたら、それは間違いです。
　最近の競売はすごく安全な方法で運営されています。手続き方法がわからなかった場合、裁判所で問い合わせれば書記官が親切に教えてくれます。
　競売不動産で一番難しいのは落札することです。はじめにも述べたように、初めて参加される方にとってはびっくりするくらい高額で落札されてしまうからです。

（３）農地を買って利用する
　一般的に農地は通常の宅地と比べて、土地は安く、広い敷地を確保できるので「広い農地を買って、工場を建てよう」「倉庫を建てよう」「そうすれば、安く事業ができる」と思う方がいらっしゃることと思います。

　でも、事はそう簡単にはならないのです。農地法の壁は高いのです。
　以下、簡単に農地の売買・賃貸について説明しておきたいと思います。
　通常の土地の売買と違って、農地(田、畑)を購入するには、農地法上の許可が必要となります(市街化区域内の農地は届出のみ必要)。この許可なしには、売買契約は無効となります。

１．農地の購入について
　購入の目的によって、許可が違いますので、簡単に説明をします。

（１）農地を農地として利用するために購入する。
　この場合農地法第三条の許可が必要となります。
　各自治体にある農業委員会事務局に許可申請を出すと、各月一回開催される農業委員会で審議されます。
　許可の場合、許可書が発行されるので、それを法務局に持っていくと所有権移転登記が出来ます。

　ただし、この場合、農業資格が必要となります。
　現在、購入しようとしている同一市町村もしくは近隣市町村で農家資格がある場合は、ほぼ無条件で購入が可能ですが、遠方であった場合、その農地が必要な合理的な理由がないと許可になりません。
　新規就農の場合は、賃貸も含めていいのですが耕作農地が5反以上必要となります。
　営農計画書を提出し、農業委員会で、農業委員と面談をした上で許可が出ます。

（２）農地を建物の建築目的で購入する。
　この場合は権利移転を伴う農地転用許可である農地法第五条許可が必要となります。
　農業委員会事務局に許可申請を出すと、各自治体の農業委員会で審議され、許可になると次に都道府県に回って、許可になると都道府県の知事の許可が出ます。

　この許可書を持っていくと、所有権移転登記が可能となります。
ただ、それだけでは地目は宅地になりません。
　地目が変更になるのは転用目的通り住宅建築が行われたことを確認した上で、地目が変更されます。
　留意すべき点は、宅地転用の場合、原則として500平米以内となります。
　農地法の基本的な精神は、「農地は自作する」と「農地を守る」ということです。
　その精神に合致しない権利移転は出来ないことになっています。
　しかし、実際の取引の中では上記に当てはまらない取引が多くあります。
　いわゆる仮登記での売買は広く行われていますし、農地法四条許可を得た後農地を転用して譲渡する場合もあります。
　技術的に、言葉を変えると脱法行為的に農地の取引を行うこともままあります。
　現実の問題として、農地の耕作の担い手が減って耕作放棄された農地が増えていく中では、農地法そのものが、時代遅れとなっている感は否めません。
　農地法の運用については、各自治体によってかなり差があります(農業特区を設けている自治体もあります)ので、まずは取引を依頼している仲介業者に相談してください。
　その上で、地元の行政書士、土地家屋調査士に相談することになると思います。

　取引の当事者となるので不安になるのは当然なのですが、実際の取引の中では、当事者が農業委員会に直接確認に行くのはやめたほうがいいと思います。
　農地法が、形骸化している実態の中でも建前は通さないことは出来ません。
　その辺りはプロに任せたほうがいいでしょう。

２．農地を借りる
　それは売買だけでなく、貸借にもあてはまります。
このため、農地を借りる(貸す)にも農地法上の許可が必要となります。
　しかし現実には農地法の許可を得ずして貸借されるのが大方です。

　農家同士でも、田畑の貸借は行われていますし、農家以外の方が借りることもあります。
　ちなみに「貸し農園」であったり、「クラインガルデン」も本来は農地法3条許可を得なければならないのですが、「農地の賃貸」ではなく「農園への入園料」としての扱いにして逃げているケースがほとんどです。
　さらに言えば、宅地を家庭菜園にすることも農地法により「違法耕作」として規制される行為です。
　そこまで規制できないのが現実ですし、耕作放棄された農地が年々増えていっている現在の情勢を鑑みれば、現実に即していないのは農地法でしょう。
　特に農地を農地(家庭菜園)として貸借することを規制する社会的必要性は皆無だと私は思います。

　さて、建前論(法律論)はさておき、田舎暮らしをお考えの一般の個人のお客さんにとって知っておいた方がよい程度の「農地の貸借」の概略を説明します。

３つのパターン分けをします。
　１．農地を農家として借りる
　２．農地を家庭菜園用地として借りる
　３．農地を駐車場など別の用途で借りる

　まず１の場合ですが、多くは「農家資格をとって農地の所有権移転をする」ことが目的の場合だと思います。
　購入する物件に農地が含まれているが、5反に満たないので、足りない農地を借りて最低耕作面積を満たした上で3条許可を取ると言うような場合や、5反以上の農地を買って農家を始める(皆無に近いと思います)。
　この場合は、正式に(少なくとも書類上は)農地法の許可を得ることになります。
　2のケースがもっとも一般的でしょう。
　この場合は、他の物の貸借と同じように私人間の合意によって貸し借りを行います。
　田舎暮らしで家庭菜園用地として借りる場合一反以下が多いのですが、賃料は年間1、２万円程度や盆暮れの心遣い(お酒など)の場合もあります。
　ちなみに農地法の許可を得ていませんので、正確には「闇小作」になります。
　3は駐車場としてごく少ない面積を借りると言うような場合がほとんどです。
　この場合も2と同じく私人間の合意のみによって貸借します。
　ただ長く使いたいのならば、農地法の許可を得ることは可能なので、5条許可を得て正式に借りるか、買った方がいいと思います。

　別の話として「農地を借地で借りて建物を建てる」事も可能です。
田舎では体裁もあって「農地を売りたくない」こともあるので、「貸すならいい」ということもあります。
　この場合は、農地法5条許可を得ないと建物の建築が出来ません。

（4）事業用不動産は品不足
　最近、景気が良いような、悪いような、よくわからない状況ですが、多分景気の良い会社と悪い会社の二極化が進んでいるのだと思います。
　なぜなら、倉庫・工場、事業用の土地など事業用不動産を探されている方が大変多くなっているからです。

　良い物件だなとおもわれるような物件で、立地の良い物は価格が多少高くても比較的短期間で売れてしまう状況です。
　一方、こんな辺鄙な田舎で倉庫や工場を購入する人がいるのかと思いきや、それもすぐに売れてしまうのが現実です。
　億単位の事業用不動産も結構成約が早いものです。
　景気の良い企業は沢山ある物だなと感心させられます。
　そんなわけで現在、事業用の不動産は品不足気味なのです。
　ですから、先にも説明しました通り、事業用の不動産を探されている方は思い切りよく購入の決断が必要です。
　ぐずぐずしていると、すぐにその物件は他のお客さんにとられてしまいます。

（5）上手にご希望物件を探す方法を教えます
　優良な事業用の不動産に巡り会うのは至難の業です。
　ですから「物件を購入しようかな」と思い立ったら、気長に売り物件が出てくるのを待つことです。

　不動産業の事業内容は種々あって、賃貸を専門としている業者さん、自社で住居を建てて、建売りを専門としている業者さん、一般住宅の仲介を専門としている業者さん、そして私共のように事業用不動産の仲介を得意としている業者です。
　ですから千葉県内で事業用不動産を探すのであれば、当社に一度ご来店いただければ必ずお客様にとってベストもしくはベターな物件を御紹介することができるのです。

是非一度、ご来店下さるようお願い申し上げます。

「Let's GO 住まいるハウス」